Przepisy i obowiązki dla zarządców budynków
Najważniejsze informacje dla gmin, spółdzielni, wspólnot oraz właścicieli dużych obiektów — przedstawione prostym językiem i połączone z oficjalnymi źródłami.
1Okresowe kontrole systemów ogrzewania
Właściciel lub zarządca budynku może mieć obowiązek okresowej kontroli instalacji ogrzewania. Częstotliwość zależy od rodzaju źródła i mocy systemu. Kontrola ocenia m.in. sprawność instalacji, dopasowanie mocy do potrzeb budynku i możliwość optymalizacji pracy.
Poznaj szczegóły i terminy
Kiedy kontroluje się ogrzewanie?
- Co najmniej raz na 5 lat — kotły o nominalnej mocy cieplnej od 20 do 100 kW.
- Co najmniej raz na 2 lata — kotły na paliwo ciekłe lub stałe o mocy powyżej 100 kW.
- Co najmniej raz na 4 lata — kotły gazowe o mocy powyżej 100 kW.
- Co najmniej raz na 3 lata — inne źródła ciepła i dostępne części systemów ogrzewania lub połączonych systemów ogrzewania i wentylacji o sumarycznej mocy nominalnej powyżej 70 kW.
Przepisy przewidują także kontrole klimatyzacji, m.in. systemów o mocy chłodniczej powyżej 12 kW. Ocenę doboru wielkości źródła można pominąć przy kolejnej kontroli, jeżeli od poprzedniej oceny nie zmieniono systemu ani zapotrzebowania na ciepło. Zakres i wyjątki opisuje art. 23 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, a wymagania wobec kontrolującego — art. 24.
2Kiedy automatyka może ograniczyć obowiązek kontroli
Ustawa przewiduje sytuacje, w których odpowiednio wyposażony budynek może być zwolniony z okresowej kontroli systemu ogrzewania lub klimatyzacji. Ważna jest rzeczywista funkcjonalność automatyki — sam montaż urządzenia nie przesądza o zwolnieniu.
Poznaj warunki zwolnienia
Budynki mieszkalne
Automatyka powinna stale elektronicznie monitorować sprawność systemu, informować właściciela lub zarządcę o znacznym spadku efektywności i potrzebie konserwacji, naprawy lub wymiany oraz skutecznie sterować wytwarzaniem, dystrybucją, magazynowaniem i wykorzystaniem energii.
Budynki niemieszkalne
Wymogi obejmują ciągłe monitorowanie, rejestrowanie, analizowanie i regulowanie zużycia energii, porównywanie efektywności, wykrywanie strat i informowanie o możliwościach poprawy. Systemy w budynku muszą także móc współpracować ze sobą. Ustawa przewiduje odrębne warunki dla systemów objętych umową o poprawę efektywności energetycznej lub umową z operatorem, gdy obejmuje ona monitorowanie wyników.
Ocena dotyczy całego zestawu funkcji i zakresu instalacji; dane z pojedynczego czujnika nie wystarczają do stwierdzenia zwolnienia (art. 23 ust. 6).
3Automatyka w dużych budynkach niemieszkalnych
W dużych budynkach niemieszkalnych przepisy mogą wymagać automatyki i sterowania instalacjami. Znaczenie ma moc systemu ogrzewania lub klimatyzacji oraz techniczna i ekonomiczna możliwość jego wyposażenia.
Poznaj kryteria dla dużych obiektów
Co sprawdzić w pierwszej kolejności?
- Czy budynek jest niemieszkalny oraz czy nominalna moc cieplna systemu ogrzewania lub połączonego ogrzewania i wentylacji przekracza 290 kW; analogicznie oceniany jest system klimatyzacji lub klimatyzacji i wentylacji.
- Czy montaż systemu automatyki i sterowania jest technicznie wykonalny i ekonomicznie uzasadniony. Ustawa wiąże ocenę ekonomiczną z okresem zwrotu nakładów nie dłuższym niż 5 lat.
- Czy proponowany system będzie monitorował, rejestrował, analizował i umożliwiał dostosowanie zużycia energii oraz komunikację między urządzeniami.
Dla istniejących budynków termin przewidziany w ustawie upłynął 31 grudnia 2024 r. Jeżeli zarządzasz takim obiektem, warto ocenić aktualny stan instalacji i dokumentację, zamiast zakładać, że próg mocy całego budynku automatycznie przesądza o obowiązku.
4Okresowe kontrole budynków
Prawo budowlane nakłada na właścicieli i zarządców obowiązek okresowych kontroli budynku. Dotyczą one jego stanu technicznego i bezpieczeństwa; ich częstotliwość zależy od zakresu kontroli i wielkości obiektu.
Poznaj zakres i częstotliwość kontroli
Podstawowe cykle z art. 62 Prawa budowlanego
- Co najmniej raz w roku: elementy budynku narażone na wpływy atmosferyczne, instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, instalacje gazowe oraz przewody kominowe.
- Co najmniej raz na 5 lat: stan techniczny i przydatność do użytkowania budynku, jego estetyka i otoczenie, a także instalacja elektryczna i piorunochronna.
- Co najmniej dwa razy w roku, do 31 maja i 30 listopada: budynki o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz inne obiekty o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².
Zakres, osoby uprawnione i sposób dokumentowania należy dobrać do konkretnego obiektu. Monitorowanie energii może być dodatkowym źródłem sygnałów, ale protokoły kontroli powstają w odrębnym trybie.
5Efektywność energetyczna sektora publicznego
Jednostki sektora publicznego mają stosować środki poprawy efektywności energetycznej i informować o swoich działaniach. Przy wyborze rozwiązania warto zadbać o dane, które pozwolą ocenić zużycie energii przed wdrożeniem i po nim.
Poznaj obowiązki i sposób wykazania efektów
Co wynika z ustawy?
Jednostka sektora publicznego stosuje co najmniej jeden ze środków poprawy efektywności energetycznej wskazanych w ustawie i informuje o tym na swojej stronie internetowej lub w inny zwyczajowo przyjęty sposób. W zależności od sytuacji może to być m.in. realizacja przedsięwzięcia poprawiającego efektywność, nabycie lub wymiana urządzeń, albo przedsięwzięcie termomodernizacyjne.
Odrębny obowiązek audytu energetycznego przedsiębiorstwa co 4 lata dotyczy dużych przedsiębiorców; sam fakt, że podmiot jest gminą lub spółdzielnią, nie oznacza automatycznie takiego obowiązku. Dla oceny efektu rozwiązania użyteczne są rachunki i pomiary z okresów porównywalnych oraz korekta m.in. o warunki pogodowe.
6Ciepłomierze, podzielniki i zdalny odczyt
W budynkach wielolokalowych zasady pomiaru i rozliczania kosztów ciepła mogą wymagać stosowania urządzeń umożliwiających zdalny odczyt. Sposób wykonania obowiązku zależy od rodzaju instalacji oraz warunków technicznych i ekonomicznych.
Poznaj wymagania dotyczące odczytu
Co powinien sprawdzić zarządca?
- Jakie urządzenia pomiarowe i podzielniki są już zainstalowane oraz czy dają się odczytać zdalnie bez wejścia do lokalu.
- Czy instalacja pozwala na indywidualny pomiar lub zastosowanie podzielników oraz czy jest to technicznie wykonalne i ekonomicznie opłacalne.
- Czy dotyczy go termin dostosowania istniejących urządzeń do zdalnego odczytu, przypadający 1 stycznia 2027 r., z uwzględnieniem ustawowych wyjątków.
To zagadnienie reguluje Prawo energetyczne wraz z przepisami wykonawczymi. Ocenę konkretnych lokali i metody podziału kosztów warto oprzeć na dokumentacji instalacji oraz aktualnym regulaminie rozliczeń.
7Świadectwa charakterystyki energetycznej
Świadectwo pokazuje charakterystykę energetyczną budynku lub jego części. W określonych sytuacjach trzeba je sporządzić, a dla części budynków publicznych również umieścić w widocznym miejscu.
Poznaj sytuacje wymagające świadectwa
Kiedy temat wymaga uwagi?
Świadectwo przekazuje się nabywcy lub najemcy przy sprzedaży lub najmie budynku bądź jego części. Powstaje również w przypadkach określonych przy zakończeniu budowy. Obowiązek umieszczenia kopii świadectwa w widocznym miejscu dotyczy m.in. budynków o powierzchni użytkowej przekraczającej 250 m², zajmowanych przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę lub organy administracji publicznej, w których obsługiwani są interesanci.
Świadectwo sporządza osoba uprawniona i wpisana do właściwego wykazu. Bieżące pomiary zużycia służą innemu celowi niż urzędowa charakterystyka energetyczna, choć oba rodzaje informacji mogą pomóc w planowaniu usprawnień.